Третья часть культовой хоррор-саги переносит действие из провинциального Небраски в шумный Чикаго. Сироты Илай и Джош, потерявшие родителей на кукурузном поле, усыновлены обеспеченной парой. Если младший Джош с лёгкостью assimilates в городскую жизнь, находит друзей и забывает о прошлом, то Илай остаётся верен тайным обрядам.
Действие разворачивается сразу после кровавых событий в клинике Мискотоник. Безумный, но гениальный Герберт Уэст, выживший после предыдущих экспериментов, и его новый друг, врач Дэн Кейн, возвращаются к исследованиям. Их цель — улучшить секретный эликсир реаннимации, сделав его еще более эффективным и... опасным.